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北京国际中心购物广场

      本项目是北京国际中心的购物中心部分,业主方为北京首创置业,在项目开发初期,由于业主方没有充分考虑介入到商业地产的运营领域,对这44,283平方米的购物广场部分并不重视,但是随着时间的推移,商业地产成为市场的重要开发模式,首创置业也开始将京广桥东北角的这一核心位置的商业提上后期运营的计划。

     我方在接受业主方的委托后,针对北京的中高端购物中心市场进行分门别类的统计分析,对本项目未来辐射的范围及消费人群进行了慎重的论证。

我们首先分析了项目的自身特点:
• 紧邻CBD核心区
•公共交通便捷+呼家楼地铁站
•东三环主路黄金展示面
•紧邻CCTV大厦
•100万甲级办公楼集中
•项目近邻缺乏规模的年轻时尚类的潮牌商业
 
     经过重重去伪存真的探讨,我方最终提出了如下的发现:
1、本商场定位为中高档,业态组合以一、二线品牌及香港的最新潮牌次主力店为主导,树立商场整体形象。其次配以男女装、运动休闲、鞋包配饰、钟表珠宝、美容护理等。使商场业态组合内容更丰富及多元化。而该等业态亦能为商场带来高租金收入。
2、餐饮占整个商场业态组合比重较大。原因在于CBD区域积聚写字楼面积超过300万平米,但并未具备一个集中高档餐饮场地提供商务用餐。
3、相对而言,我们以负面案例金融街购物中心为证,开业至今未能成功,有极大原因在于缺乏餐饮业态支持;而世纪金源近年渐见成功是由于其商场餐饮业态组合丰富,可带动客流。
4、此外,对于本项目二期开发高档住宅,高档餐饮无疑是一项重要的配套支持。

经过我方定位后,进行租金的测算:
    到第五年成熟期时,租金收益将超过8个亿。如项目打包上市融资,按8%投资回报计算,总体融资额将达到27个亿。